Otwarcie sanacji wykonawcy a zatrzymana kaucja gwarancyjna (retencja 5%) – czy inwestor może wstrzymać zwrot?

U nas przy sanacji wykonawcy deweloperzy zwykle „zamrażali” retencję, bo bali się, że jak wypłacą, to potem ktoś im zarzuci, że zapłacili nie temu podmiotowi albo nie w tym trybie. Z ich perspektywy ta kaucja to też bufor na ewentualne usterki z rękojmi/gwarancji, więc gdy robi się niepewnie organizacyjnie, to tym bardziej trzymają pieniądze do końca okresu. W jednym kontrakcie odbiór był przed postępowaniem i formalnie wszystko było zamknięte, a i tak inwestor czekał na pismo od zarządcy z numerem rachunku i potwierdzeniem, że to ma iść do masy/na wskazane konto. Dopiero jak zarządca się włączył i zaczął korespondencję „na twardo”, to ruszyło, ale trwało to miesiącami, bo dział prawny inwestora wolał mieć komplet papierów. Z drugiej strony, jeśli w międzyczasie ktoś zgłosił usterki albo były spory co do jakości, to retencja potrafiła zostać zatrzymana niezależnie od sanacji i robiła się z tego zwykła przepychanka o zasadność potrąceń. W praktyce dużo zależy od tego, jak macie opisany moment zwrotu w umowie (czy po upływie gwarancji, czy część wcześniej) i czy inwestor ma jakikolwiek pretekst „techniczny” typu protokół usterek. Macie w umowie zwrot całych 5% dopiero po 36 miesiącach, czy jakaś część ma wracać wcześniej po odbiorze?

Miałem podobną sytuację po stronie podwykonawcy i z mojego doświadczenia inwestorzy/deweloperzy po otwarciu sanacji często „zamrażają” zwrot retencji, tłumacząc się ostrożnością albo tym, że teraz wszystko idzie przez zarządcę. U nas, mimo że odbiór końcowy był jeszcze przed postępowaniem, pieniądze i tak wisiały do czasu, aż zarządca formalnie odezwał się do inwestora i potwierdził, jak rozliczać umowę oraz komu wypłacić. Zwykle kluczowe było, czy umowa przewiduje zwrot retencji po konkretnym terminie i czy nie próbują jej potraktować jak „zabezpieczenia” na inne roszczenia, a wtedy robią się przepychanki. Macie w kontrakcie zapis, że retencja wraca automatycznie po odbiorze/po upływie gwarancji, czy dopiero po złożeniu jakiegoś wniosku/oświadczenia?

Co do zasady sama sanacja nie daje inwestorowi automatycznego „prawa” do przetrzymania retencji, jeśli warunki jej zwrotu (np. upływ terminu i brak zgłoszonych wad/roszczeń) są spełnione, ale w praktyce często próbują ją kompensować albo zasłaniać się ryzykiem roszczeń z rękojmi/gwarancji. Jaki dokładnie zapis macie w umowie o momencie zwrotu retencji (konkretna data/warunek i czy jest tam potrącenie/kompensata)?

Macie w umowie jasno zapisane, kiedy dokładnie retencja ma być zwracana (konkretna data/warunek) i czy była przewidziana możliwość potrącenia jej na poczet ewentualnych usterek? Inwestor zgłasza już jakieś wady po odbiorze albo powołuje się wyłącznie na otwarcie sanacji jako powód wstrzymania zwrotu?

Sama sanacja nie daje inwestorowi „automatycznego” prawa do zatrzymania retencji, jeśli warunki jej zwrotu z umowy już zaszły (np. upłynął termin i nie ma podstaw do potrąceń z tytułu usterek), ale w praktyce często próbują wstrzymywać wypłatę, zasłaniając się postępowaniem i ewentualnymi roszczeniami z gwarancji/rękojmi. Jaki macie w umowie dokładny zapis: zwrot po upływie 36 miesięcy od odbioru czy po usunięciu wszystkich usterek i podpisaniu protokołu „bez zastrzeżeń”?