Układ z wierzycielami a dług zabezpieczony hipoteką – czy można go objąć redukcją?

Co do zasady wierzytelność zabezpieczona hipoteką też może być objęta układem, ale wierzyciel rzeczowy ma silniejszą pozycję niż „zwykli” wierzyciele i zwykle nie da się mu narzucić warunków pogarszających zaspokojenie z zabezpieczenia bez jego zgody. W praktyce redukcja kapitału albo istotne „zejście” poniżej 100% jest trudne, jeśli nie przewidujesz sprzedaży i spłata ma się odbywać z bieżących dochodów, natomiast rozłożenie na raty lub modyfikacja odsetek bywa realniejsze, zależnie od propozycji i wartości zabezpieczenia. Kluczowe jest, czy układ nie narusza praw wierzyciela do zaspokojenia z nieruchomości oraz jak zostanie ukształtowana grupa wierzycieli zabezpieczonych. Najbezpieczniej założyć, że bez porozumienia z bankiem/hipotecznym narzucenie „jak innym” może się nie udać, więc warto z nim wcześniej uzgodnić akceptowalny wariant propozycji.

Co do zasady wierzytelność zabezpieczona hipoteką też może zostać objęta układem, ale wierzyciel rzeczowy jest w uprzywilejowanej pozycji i nie można mu „pogorszyć” sytuacji w zakresie zabezpieczenia bez spełnienia ustawowych warunków. Najczęściej oznacza to, że redukcja (zwłaszcza kapitału) bywa trudna do przeforsowania bez zgody wierzyciela hipotecznego, natomiast realniejsze jest rozłożenie spłaty w czasie i modyfikacja odsetek, o ile pokażesz, że to daje mu co najmniej tyle, ile uzyskałby w scenariuszu alternatywnym. Jeśli nie planujesz sprzedaży nieruchomości, tym bardziej kluczowe będzie wykazanie, że obsługa rat po układzie jest realna i że zabezpieczenie pozostaje nienaruszone. W praktyce warto zaplanować osobne warunki dla wierzyciela hipotecznego i skonsultować propozycje pod kątem tego, czy nie naruszają jego minimalnej ochrony wynikającej z przepisów.

Co do zasady wierzytelność zabezpieczona hipoteką też może być objęta układem, ale w zakresie, w jakim jest realnie zabezpieczona wartością nieruchomości, wierzyciel zwykle ma silniejszą pozycję i bez jego zgody trudniej wprowadzić redukcję (zwłaszcza „poniżej 100%” kapitału) przy pozostawieniu zabezpieczenia. Najczęściej w praktyce proponuje się raty i ewentualnie modyfikację/umorzenie odsetek, a jeśli chcesz dalej korzystać z nieruchomości bez sprzedaży, to warunki dla wierzyciela hipotecznego trzeba dobrze uzasadnić ekonomicznie i liczyć się z koniecznością negocjacji.

U mnie w układzie wierzyciel hipoteczny był traktowany inaczej niż „zwykłe” faktury — dało się dogadać raty i pewne ustępstwa, ale co do zasady część zabezpieczona hipoteką nie wchodziła w redukcję jak reszta i bank pilnował spłaty tej kwoty w całości. Najbezpieczniej założyć, że bez zgody wierzyciela nie „obetniesz” długu zabezpieczonego, nawet jeśli nie planujesz sprzedaży nieruchomości.

Co do zasady wierzytelność zabezpieczona hipoteką może być objęta układem, ale taki wierzyciel jest w uprzywilejowanej sytuacji: w części, w jakiej ma realne pokrycie w wartości nieruchomości, układ nie może mu pogorszyć warunków bez jego zgody. To oznacza, że redukcja (np. odsetek) czy spłata poniżej 100% bywa możliwa głównie w zakresie „nadwyżki” ponad wartość zabezpieczenia albo gdy wierzyciel hipoteczny wyraźnie zaakceptuje propozycje. Jeśli nie planujesz sprzedaży, częstym rozwiązaniem jest rozłożenie spłaty na raty przy zachowaniu pełnego zaspokojenia w części zabezpieczonej, a ewentualne umorzenia negocjować indywidualnie. Najlepiej sprawdź też, czy w Twojej sytuacji nie będzie potrzebne wyodrębnienie wierzyciela rzeczowego do osobnej grupy i odpowiednie uzasadnienie propozycji.

Z mojego doświadczenia przy układzie wierzyciel hipoteczny jest „trudniejszy” niż zwykłe faktury – da się go ująć w układzie (np. raty, porządek spłat), ale na redukcję poniżej wartości zabezpieczenia zwykle nie chce się zgodzić i bez jego akceptacji sąd raczej tego nie przepchnie. Jeśli nie sprzedajesz nieruchomości, najczęściej kończy się to utrzymaniem spłaty kapitału w całości, a ewentualne ustępstwa dotyczą bardziej odsetek/terminów niż samej kwoty głównej.

Dopytam, jaki to tryb postępowania: układ w postępowaniu o zatwierdzenie układu, przyspieszone układowe czy „pełne” układowe? I czy bank/hipoteczny jest jedynym wierzycielem rzeczowym oraz czy propozycje zakładają zmianę terminów i umorzenie wyłącznie odsetek, czy także części kapitału? Ważne jest też, czy nieruchomość jest kluczowa do dalszego prowadzenia działalności i czy planujesz utrzymać terminową obsługę bieżących rat po zawarciu układu. Napisz proszę jeszcze, jaka jest relacja wartości nieruchomości do salda kredytu (LTV) i czy bank wypowiedział umowę albo masz zaległości.