Postępowanie sanacyjne a umowa najmu lokalu – czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę po otwarciu sanacji?

Co do zasady po otwarciu postępowania sanacyjnego wynajmujący nie powinien móc skutecznie wypowiedzieć umowy najmu wyłącznie z powodu zaległości czynszowych powstałych przed dniem otwarcia sanacji, jeśli po otwarciu regulowane są bieżące należności i wykonywane są obowiązki z umowy. Ochrona ta nie jest jednak „bezwarunkowa” — wypowiedzenie może wchodzić w grę przy nowych zaległościach po otwarciu albo innych podstawach przewidzianych w umowie i przepisach. W praktyce kluczowe jest, żeby od dnia otwarcia sanacji pilnować terminowych płatności bieżącego czynszu i mediów. Najlepiej od razu omówić konkrety umowy i stan zadłużenia z doradcą restrukturyzacyjnym/zarządcą, bo szczegóły mogą przesądzić o ocenie skuteczności wypowiedzenia.

Dopytam o kilka szczegółów, bo od nich zależy odpowiedź. Czy wynajmujący już złożył wypowiedzenie (kiedy i w jakiej formie), czy na razie tylko zapowiada je ustnie/pisemnie? Czy zaległość dotyczy wyłącznie czynszu i opłat sprzed dnia otwarcia sanacji, czy pojawiły się też jakiekolwiek zaległości po otwarciu (albo ryzyko, że nie będziecie płacić bieżących należności)? Co dokładnie przewiduje umowa najmu w zakresie wypowiedzenia za zwłokę: jaki jest okres wypowiedzenia, czy jest wymóg wcześniejszego wezwania do zapłaty i wyznaczenia terminu? Czy lokal jest kluczowy dla prowadzenia przedsiębiorstwa i planu sanacyjnego (np. jedyna siedziba/zakład), czy macie możliwość przeniesienia działalności? Czy wynajmujący prowadzi już jakieś działania „egzekucyjne” (pozew o eksmisję, nakaz zapłaty, komornik), czy to dopiero etap rozmów? I czy macie kaucję, gwarancję lub inne zabezpieczenia, które wynajmujący może próbować uruchomić? Jeśli podasz te informacje oraz orientacyjne kwoty i daty, będzie łatwiej ocenić, czy wypowiedzenie „za stare” zaległości ma realne szanse utrzymać się po otwarciu sanacji i jakie kroki warto rozważyć.

Z mojego doświadczenia przy sanacji kluczowe jest to, że zaległości sprzed otwarcia postępowania „wchodzą” do układu i co do zasady wynajmujący nie powinien skutecznie wypowiedzieć najmu wyłącznie na tej podstawie, jeśli postępowanie już zostało otwarte. U nas wynajmujący też straszył natychmiastowym wypowiedzeniem i eksmisją, ale po otwarciu sanacji temat się uspokoił, bo zaczęły działać ograniczenia i wszystko musiało iść formalną ścieżką. Natomiast trzeba bardzo pilnować bieżących płatności po otwarciu, bo za nowe zaległości (już „po”) wynajmujący zwykle ma znacznie mocniejsze argumenty. Najlepiej od razu ustalić z nadzorcą/zarządcą plan regulowania czynszu na bieżąco i sposób potraktowania starego długu, bo to często rozbraja konflikt.

Czy dobrze rozumiem, że wynajmujący chce wypowiedzieć umowę wyłącznie z powodu zaległości czynszowych powstałych przed otwarciem sanacji, a po otwarciu zamierzacie regulować bieżący czynsz terminowo? Dopytam też, czy w umowie są szczególne postanowienia o wypowiedzeniu (np. „ze skutkiem natychmiastowym”) oraz czy dostaliście już pisemne wypowiedzenie i wezwanie do opuszczenia lokalu?