PPU a wypowiedzenie najmu magazynu i rozliczenie kaucji za zaległy czynsz

Miałem podobnie przy restrukturyzacji: wynajmujący próbował „z automatu” potrącić zaległy czynsz z kaucji i straszył wypowiedzeniem, ale przy PPU to nie szło tak prosto i finalnie skończyło się na dogadaniu rozliczenia po ustaleniu, co jest sprzed dnia układowego, a co bieżące. Masz już wyznaczony dokładny dzień układowy i czy ten magazyn dalej ma wam być potrzebny po PPU?

Z tego co kojarzę, w PPU kluczowy jest dzień układowy: zaległości sprzed niego zwykle wchodzą do układu i nie da się ich „załatwić” prostym ruchem typu: wynajmujący zatrzymuje kaucję i sprawa zamknięta. Kaucja to zabezpieczenie, ale roszczenie o jej zwrot często powstaje dopiero na końcu najmu, więc z potrąceniem bywa problem już na poziomie tego, czy wierzytelności są wymagalne i „naprzeciwko siebie”. Do tego po otwarciu PPU są ograniczenia co do potrąceń i egzekwowania starych długów, więc samo pismo od właściciela nie przesądza, że może sobie jednostronnie rozliczyć kaucję na poczet zaległego czynszu sprzed dnia układowego. Co innego bieżący czynsz po dniu układowym – jeśli dalej korzystacie z magazynu, to te kwoty zwykle traktuje się jako bieżące i tu wynajmujący ma mocniejsze argumenty (włącznie z próbą wypowiedzenia), ale to też zależy od treści umowy i etapu postępowania. W praktyce często kończy się to tak, że kaucja „wisi” do czasu zakończenia najmu i dopiero wtedy robi się rozliczenie, a zaległości sprzed dnia układowego są rozliczane w ramach układu. Co dokładnie napisał wynajmujący w piśmie – wypowiedzenie już poszło, czy to tylko wezwanie do zapłaty i informacja o zaliczeniu kaucji?

W PPU zaległy czynsz sprzed dnia układowego wchodzi do układu, więc wynajmujący co do zasady nie może po prostu „potrącić” sobie tych 54 tys. z kaucji z pominięciem zasad postępowania, a wypowiedzenie najmu za takie zaległości bywa ograniczone (zależy od dat i podstawy wypowiedzenia). To pismo od wynajmującego dotyczy wypowiedzenia umowy, wezwania do zapłaty, czy rozliczenia kaucji/potrącenia?

W PPU kluczowe są dwie rzeczy: co było „sprzed dnia układowego” (to zwykle wpada do układu i wynajmujący nie powinien sobie tego po prostu potrącić „z automatu”) oraz czy po dniu układowym płacicie czynsz na bieżąco, bo od tego często zależy, czy właściciel może skutecznie wypowiadać umowę i jak sąd patrzy na dalsze korzystanie z magazynu. Kaucja z praktyki bywa traktowana jako zabezpieczenie roszczeń z najmu, ale jej rozliczenie w restrukturyzacji potrafi się rozjechać z oczekiwaniami wynajmującego, zwłaszcza jeśli chce ją zaliczyć na zaległości sprzed dnia układowego. Jeśli to pismo dotyczy wypowiedzenia albo wezwania do zapłaty, to liczą się też terminy i to, czy zaległość jest wyłącznie „stara”, czy doszły już kwoty po dniu układowym. Co dokładnie jest w piśmie: wypowiedzenie umowy, oświadczenie o potrąceniu kaucji, czy tylko wezwanie do zapłaty?

Miałem podobną sytuację przy restrukturyzacji (też najem powierzchni i kaucja) i u nas wynajmujący od razu próbował „zjeść” kaucję na stare zaległości, a potem jeszcze straszył wypowiedzeniem. Z tego co pamiętam, kluczowe było, czy te 3 miesiące zaległości wchodzą jako wierzytelność sprzed dnia układowego, bo wtedy temat potrącenia/kaucji robi się mniej oczywisty i nadzorca układu mocno to temperował. Wynajmujący finalnie rozliczył kaucję dopiero przy zdaniu magazynu, ale cały czas cisnął, żeby dopłacać na bieżąco, bo nowy czynsz „po dniu” traktował jak zupełnie inną bajkę. Z wypowiedzeniem też było tak, że papier przychodził, ale w praktyce liczyło się, co macie w umowie i czy faktycznie spełnione są przesłanki (zwłoka, terminy, forma), a i tak wszystko szło przez prawników i rozmowy, bo nikt nie chciał wojny. U nas najlepiej zadziałało zwykłe dogadanie harmonogramu wyjścia z magazynu i szybkie spisanie protokołów, żeby nie doszły „koszty dodatkowe” za rzekome szkody albo bezumowne korzystanie. Przy kwotach jak u Was (54 tys. zaległości i 60 tys. kaucji) wynajmujący zwykle patrzy na to jak na prostą kompensatę, ale w PPU potrafi się to rozjechać na etapy i formalności. Macie dalej magazyn potrzebny do produkcji, czy i tak planujecie się wyprowadzać w najbliższych tygodniach?

Mieliśmy podobną sytuację przy PPU (też najem powierzchni) i z naszej strony kluczowe było to, że zaległości sprzed dnia układowego „wpadały” do układu, a wynajmujący mimo wszystko próbował to domknąć kaucją jak zwykłe rozliczenie. U nas wynajmujący chciał potrącić kaucję na stare miesiące, ale potem wyszło sporo zamieszania, bo kaucja raz bywa traktowana jak zabezpieczenie pod przyszłe roszczenia z najmu, a raz jak realne potrącenie już istniejącej zaległości i wszystko rozbija się o moment i formę tego rozliczenia. W praktyce skończyło się tak, że dogadaliśmy się na spokojne wydanie lokalu i protokół, a temat kaucji i zaległości został „przeniesiony” do rozmów układowych, bo właściciel nie chciał ryzykować, że coś zrobi nie tak formalnie. Macie już wyznaczony dzień układowy i czy wynajmujący w piśmie pisze wprost o potrąceniu kaucji na zaległy czynsz albo wypowiedzeniu umowy?